Как да продадете и купите къща без данъчни проблеми

Купуването и продажбата на къща може да изглежда като много тривиална задача, докато не откриете, че го правите за първи път.

В училище никой не обяснява кои са важните данъчни аспекти, които трябва да се вземат предвид при покупка или продажба на къща, и понякога могат да възникнат проблеми, ако някои детайли се пренебрегнат.

Така че нека да видим кои са основните стъпки, които трябва да се спазват, за да се поддържат под контрол гражданските и данъчните задължения на частно лице. В случай на фирма или бизнес винаги препоръчваме специалист да ви следва, поне първите няколко пъти, тъй като факторите, които трябва да се вземат предвид, варират в зависимост от ситуацията.

Какво представлява предварителният договор за продажба?

Предварителният договор за продажба е договор, който трябва да бъде уговорен като първо нещо в случай на продажба или покупка и изисква двете страни, продавачът и купувачът, да се задължат взаимно да подпишат акта.

С уговорката на предварителния договор за покупко-продажба имотът не се закупува, а всъщност е писмено обещание, което гарантира, че продажбата ще се осъществи в бъдеще. Прехвърлянето на правото на собственост върху имота ще стане само с подписването на последващ и окончателен акт за покупко-продажба.

Обикновено предварителният договор за продажба се подписва, когато не е възможна незабавна продажба и служи за гарантиране на евентуални бъдещи неудобства или изненади от двете страни междувременно, че например купувачът търси ипотека или продавачът чака нов дом, който трябва да бъде доставен.

Договорът трябва да бъде изготвен в писмена форма като частно споразумение, заверено частно споразумение или публичен акт и трябва да бъде регистриран в рамките на 20 дни от подписването. Ако е съставен с нотариален акт, нотариусът ще предостави в 30-дневен срок.

За регистрацията на предварителния договор трябва да бъдат платени данъци, включително такса за регистрация от 200 евро, която не варира в зависимост от цената на продажбата, и гербов налог от 16 евро за всеки 4 написани страници или във всеки случай 100 реда. Ако договорът е изготвен като публичен акт или заверен частен акт, гербовият налог ще бъде 155 евро.

Ако предварителният договор предвижда плащане, тогава се дължи и таксата за регистрация, която съответства на 0,55% от сумите, предвидени като депозит за съподписване, или на 3% от сумите, предвидени като аванс върху продажната цена.

И в двата случая данъкът, платен с предварителния договор, ще бъде приспаднат от дължимия за регистрация на окончателния договор за продажба.

Първоначално това може да изглежда безполезен разход, но в много случаи може да избегне неприятни изненади, преди всичко, както споменахме по-горе, ако не се стигне до подписване на реалния договор за продажба.

Дължими данъци при покупка като частно лице

Ако продавачът е частно лице или фирма, която продава без ДДС, купувачът е длъжен да заплати:

• кадастрален данък от €50;
• ипотечен данък от €50;
• пропорционалната такса за регистрация от 2% спрямо кадастралната стойност, ако говорим за първо жилище, вместо 9%, ако е второ жилище. Ако сумата не надвишава 1000 евро, се прилага минималната цена от 1000 евро.
• Данъците за регистрация, ипотека и кадастър трябва да бъдат платени от нотариуса при вписване на акта за продажба.

Когато продажбата се облага с ДДС, данъчната основа, върху която се изчислява ДДС, е продажната цена.

В този случай регистрационният, ипотечният и кадастралният данък се заплащат във фиксирана сума от €200 за всеки.

За продажбата на имоти за жилищно ползване и свързаните с тях принадлежности законът предвижда използването на системата цена-стойност, специален механизъм, който позволява облагането на прехвърлянето на имоти въз основа на тяхната кадастрална стойност, независимо от съответна цена на имота, договорена и посочена в нотариалния акт.

За да се използва механизмът цена-стойност, който обикновено е удобен, продажбата трябва да се извърши между физически лица, които не упражняват търговска или професионална дейност.

Ако например купувачът заяви, че имотът ще бъде лаборатория, тогава механизмът цена-стойност не може да се приложи.

Как се изчислява съотношението цена-стойност?

За да се изчисли данъкът за регистрация, първо е необходимо да се знае кадастралната стойност на имота, която се определя чрез умножаване на преоценката на кадастралния доход на имота по коефициент, който съответства на 115,5 в случай на първо жилище или 126 в случай на първо жилище. случай на втора къща.

След като се изчисли кадастралната стойност на имота, ще бъде достатъчно да се вземат предвид 2%, в случай на първо жилище или 9% в случай на второ жилище, от резултата, за да разберете колко е данъкът за регистрация ще бъде.

При покупко-продажба на жилища между частни лица почти всички използват тази система, дори и в случаите, когато продажната цена на имота е по-ниска от кадастралната стойност, тъй като това е най-сигурната система за избягване на проблеми с приходната агенция.

Какъв е актът

Може да се каже, че продажбата е сключена, когато нотариален актили акта, чрез който се извършва официалното прехвърляне на собствеността на купувача.

Следователно собствеността преминава от продавача към купувача с всички правни и данъчни последици.

Много е важно, преди да подпише нотариалния акт, нотариусът да извърши всички необходими проверки, за да се увери, че имотът е действителна собственост на продавача, дали е без ипотеки и че е градоустройствено и строително редовен.

Всъщност преди подписването на акта са необходими някои документи, които трябва да бъдат доставени на нотариуса, включително:

• документи за самоличност;
• актът за произход, с който имота е закупен преди това;
• всякакви договори за строителство;
• кадастралния план;
• разрешителни за строеж.
• Те може да изглеждат тривиални препоръки, но често липсата на контрол върху тези малки детайли създава големи данъчни проблеми или ви спасява от възможни измами.

Ако, от друга страна, се интересувате да откриете и по-добре да разберете как се извършва покупката и продажбата на имот между компании или между компании и физически лица, или ако се интересувате от света на инвестициите в недвижими имоти, тогава влезте в нашия общност безплатно, където ще можете да намерите друго съдържание, което ви интересува, и ще можете да се сравните с хора, които вече са извършвали операции, както като физически лица, така и с компании.